Het gerechtshof in Den Haag heeft in een recente uitspraak geoordeeld dat hiervoor veelal een vuistregel van de Waarderingskamer in acht dient te worden genomen. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) adviseert haar leden echter deze vuistregel terughoudend toe te passen.

Vuistregel

Sinds de invoering van (het huidige) artikel 220e Gemeentewet kunnen delen van
niet-woningen buiten de maatstaf van heffing gelaten worden voor de gebruikersheffing van de onroerendezaakbelastingen. Deze bepaling geldt ook voor zorginstellingen (verpleeghuizen, verzorgingshuizen, instellingen voor geestelijk gezondheidszorg) voor zover bij dergelijke objecten sprake is van een niet-woning en in deze niet-woning delen zijn te onderscheiden ‘die in hoofdzaak dienen tot woning’ dan wel ‘in hoofdzaak dienstbaar zijn aan de woondoeleinden’ (woondelen).
De vraag is gerezen wat er moet gebeuren met de toedeling van de grond behorende bij dergelijke gemengde objecten. De Waarderingskamer adviseert hierover een duidelijke vuistregel: in de meeste gevallen zou de waarde van de grond naar rato van de verdeling van de waarde van de gebouwen verdeeld kunnen worden in ‘waarde grond voor woondoeleinden’ en ‘waarde grond voor overige doeleinden’.

Een rekenvoorbeeld

Stel een object wordt door de gemeente X beschikt met een WOZ-waarde van
€ 10.000.000. Uit nadere bestudering van het taxatieverslag blijkt dat er voor
€ 8.000.000 aan opstallen en voor € 2.000.000 aan grond te onderscheiden zijn. Van de opstallen is € 5.000.000 toe te rekenen aan delen die in hoofdzaak tot woning dienen.

Voor de onroerendezaakbelastingen voor het eigenarendeel (ozbe) zal de volledige WOZ-waarde van € 10.000.000 als maatstaf van heffing dienen. Voor de gebruikersheffing van de onroerendezaakbelastingen (ozbg) zou de gemeente in dit geval, gelet op artikel 220e Gemeentewet, € 5.000.000,- (in totaal 62,5% van de totale opstallen) buiten de maatstaf van heffing moeten laten. Ook moet 62,5% van € 2.000.000,- (is € 1.250.000,-) voor de grond buiten de maatstaf van heffing te worden gelaten. De waarde van de grond wordt zo pro rato toegewezen in ‘waarde grond voor woondoeleinden’ en ‘waarde grond voor overige doeleinden’. Deze pro rato toerekening van de grond kan ook gelden voor bijvoorbeeld de waarde van grasvelden en vijvers als deze door bewoners en bezoekers worden gebruikt.

Afwijkend VNG-advies

Volgens verscheidende gemeenten biedt de vuistregel van de Waarderingskamer ruimte om hiervan af te wijken. De Rechtbank Amsterdam, de Rechtbank ’s-Gravenhage en recent ook het Gerechtshof ’s-Gravenhage (16-12-2008 LJN: BH1062) oordeelden echter dat bovengenoemde vuistregel in beginsel weldegelijk toegepast dient te worden.
Ondanks deze rechtspraak adviseert de VNG haar leden een terughoudende toepassing van de vrijstelling ten aanzien van de grondwaarde. Wij verwachten dat gemeenten het advies van hun belangenvereniging zullen volgen. PwC beveelt zorginstellingen dan ook aan om hun OZB-aanslag goed te controleren hierop.